近年來中國在線零售市場的興起和蓬勃不僅影響和改變了傳統零售市場格局，帶動了第三方物流的發展，更對中國現代物流設施市場產生著重大和深遠的影響。
中國現代物流市場現狀
中國的物流設施在設立之初主要是為滿足出口和制造業倉儲的需要。隨著國內個人消費增長、零售市場成熟及電子商務的不斷蓬勃發展，零售行業對物流設施尤其是高標準倉儲的需求近年來增長迅速。盡管中國目前已具有相當的物流倉儲存量，但國內高標準倉儲設施的體量仍相對有限。需求方面，受近年電子商務發展迅速及第三方物流需求增長等因素帶動，高標準倉儲物業的租賃及定制需求持續旺盛，近年中國物流地產市場持續向好.
盡管個別港口城市曾因受外貿收縮影響出現短暫的租金下滑，但是全國整體優質倉儲物業的平均租金已連續18個季度上漲。與相對供應過剩、競爭加劇的寫字樓及商鋪市場，以及擁有大量新增供應且受政策管控的住宅相比，物流地產回報較高且發展前景廣闊，正日益成為中國物業市場的投資熱點。
電子商務整體物流倉儲租賃需求仍將繼續增加
電子商務是電商時代下中國現代物流設施市場最重要的兩個需求來源之一，而在線零售行業的不斷成熟正令電商在是否自營物流的策略選擇上逐漸產生分化。
一方面自建物流已具備規模效應的中國大型電商將繼續堅持其自建自營策略，從而削弱電商對公共型現代物流倉儲設施的租賃需求。大型電商的部分自建物流到全方位布點全面自營物流，進而發展到當前個別已規模初具的大型電子商務企業開始嘗試向第三方開放物流平臺。自營物流在電商的發展過程中已從最初單純的完善自身配套、保障用戶體驗逐漸上升到更高的戰略意義，開始朝亞馬遜美國的經典之路進發：即依靠規模效應提升用戶黏性、提供大數據等增值服務并將其打造為可持續發展的新的利潤增長點。
另一方面自營物流越來越高的進入壁壘令多數電子商務企業，尤其是中小規模電子商務企業對社會化的專業第三方物流的依存度不斷提升，從而不斷提升公共型物流倉儲的租賃需求。專業物流開發商及其他意圖進入現代物流設施供應的企業不僅面臨著現有大型電商自營物流先發優勢產生的阻礙，更需要克服土地資源日益稀缺、拿地難度日益增加、開發運營所需資金及學習成本高企、中央和地方政府對物流土地開發的政策傾向出現分化等一系列障礙。此外，傳統零售商向多渠道及全渠道方向的變革亦將導致其物流需求發生結構性轉變，從而產生新的社會化物流需求。
民營第三方物流將成為中國現代物流市場發展新動力
跨國物流企業在中國繼續延續輕資產加專業化服務的策略，一直是現代物流倉儲的重要租賃來源。而近年來中國在線零售市場的快速發展不僅令電商對現代物流倉儲設施的直接需求不斷增加，亦透過其與第三方物流市場聯動發展的傳導作用間接推升了民營物流行業對現代倉儲的需求。在物流市場的倉儲需求中，又尤以零擔快運和快遞包裹這兩種在線零售活動中最常涉及到的物流種類的需求增長最為突出。
受零售行業發展和其他需求來源的推動，中國物流行業的市場規模將不斷擴張。而隨著成熟度的提升，行業發展縱向定將日趨精細化、專業化及多元化，逆向物流、冷鏈物流等將成為物流倉儲新的發展議題；橫向則呈現從單一業務向綜合物流方向發展的趨勢，中國民營零擔行業及快遞行業或將出現相互滲透。例如以零擔業務為主的德邦物流已于2013年底宣布進軍快遞業務。而以快遞業務起家的順豐速運近日開始涉足零擔業務。
